Årshjul for vedligehold af en ejendom: opgaverne måned for måned

Hvad et årshjul for vedligehold er

Et årshjul for vedligehold er en oversigt over de opgaver, en ejendom har brug for i løbet af et år, fordelt på måneder. Det viser, hvornår græsset skal slås, hvornår hækken klippes, hvornår bladene fjernes, og hvornår vintertjenesten begynder. Opgaver, der går igen hele året, som trappevask og tilsyn, står også i årshjulet, så hele driften kan ses på én side.

Formålet er at gøre driften forudsigelig. Når opgaverne er placeret i årshjulet, ved bestyrelsen, administratoren eller den driftsansvarlige, hvad der sker på ejendommen i den kommende måned. Det gør det lettere at orientere beboere og lejere, at planlægge budgettet og at se, om en opgave er blevet glemt.

Mange opgaver på en ejendom følger årstiderne. Græsset gror fra foråret til efteråret, bladene falder i oktober og november, og sne og glatføre kan komme fra sidst på efteråret til langt ind i foråret. Hvis opgaverne først bliver bestilt, når behovet viser sig, kommer de ofte for sent. En hæk, der ikke er klippet i tide, bliver sværere at holde i form, og blade, der ligger for længe på græsplænen, kan skade græsset.

Et årshjul er også et redskab i samarbejdet med en leverandør. Når årshjulet står i aftalen, er det tydeligt, hvilke opgaver der er med, og hvornår de udføres. Det giver begge parter et fælles grundlag, og det gør det let at se, hvis en opgave mangler eller ligger på et uhensigtsmæssigt tidspunkt.

Årshjul og driftsplan

Årshjulet er ikke det samme som den detaljerede driftsplan. Driftsplanen beskriver hver opgave med frekvens, tidspunkt og hvem der udfører den. Årshjulet giver overblikket. I praksis bygger de to på hinanden: driftsplanen er grundlaget, og årshjulet er den version, der kan hænges op i opgangen, sendes til bestyrelsen eller lægges i et nyhedsbrev.

Sådan er årshjulet bygget op

De fleste årshjul består af tre slags opgaver. Sæsonopgaver ligger i bestemte måneder, for eksempel græsslåning og bladopsamling. Løbende opgaver går igen hele året, for eksempel trappevask, tilsyn og renhold af affaldsgården. Opgaver med længere interval udføres en eller få gange om året, for eksempel vinduespolering, hovedrengøring og gennemgang af tagrender.

Oversigten herunder viser, hvordan de typiske opgaver fordeler sig over året. Den er vejledende. Hvornår opgaverne udføres i praksis, afhænger af vejret det enkelte år, af ejendommens beplantning og af, hvordan ejendommen bruges.

Overgangene mellem årstiderne er de travleste perioder. I marts og april skal ejendommen gøres klar efter vinteren, samtidig med at vintertjenesten stadig kan blive nødvendig. I oktober og november skal blade fjernes og afløb tjekkes, inden vintersæsonen begynder. Det er en fordel at have planlagt disse perioder på forhånd, så opgaverne ikke hober sig op.

Ansvar i årshjulet

For hver opgave bør det stå, hvem der har ansvaret. Nogle opgaver udføres af leverandøren af ejendomsservice, andre af en håndværker, og nogle af ejendommens egne folk eller af beboerne selv, for eksempel pleje af private haver. Når ansvaret står i årshjulet, er der ingen tvivl om, hvem der skal gøre hvad.

Forår: marts til maj

Foråret er den periode, hvor ejendommen skal gøres klar efter vinteren. Grus og salt fra glatførebekæmpelsen ligger på stier, fortove og parkeringspladser, og bede og græsarealer bærer præg af vinterens vejr. Det er også nu, at man får det første indtryk af, om vinteren har givet skader på belægninger, hegn og udendørs inventar.

Fejning af grus og salt er en af forårets første opgaver. Gruset kan gøre belægninger glatte for cyklister og fodgængere, og saltet kan slide på belægninger og beplantning, hvis det ligger for længe. Når vintertjenesten er slut for sæsonen, fejes arealerne, og riste og opsamlingsbrønde renses for grus.

Bedene ryddes for visne planter og blade, og buske beskæres efter behov. Græsplænerne kan rives, så mos og visne strå fjernes, og den første græsslåning ligger, når græsset begynder at gro. Huller i græsplænen kan eftersås i foråret, så græsset når at etablere sig før sommeren.

Vinduespolering efter vinteren er en opgave, mange ejendomme lægger i foråret. Vinterens vejr sætter sig på glas og karme, og ejendomme tæt på kysten får salt og sand på vinduerne. Facader og skilte kan få en gennemgang samtidig. Læs mere om vinduespolering og facaderengøring.

Gennemgang efter vinteren

Foråret er et godt tidspunkt til en gennemgang af ejendommens udearealer. Ved gennemgangen ses der efter løse fliser, huller i asfalten, skader på hegn og bænke og legeredskaber, der har taget skade. Fejl, der kræver reparation, meldes til ejeren eller bestyrelsen, så de kan blive udbedret, før sæsonen for alvor går i gang.

Sommer: juni til august

Om sommeren handler driften især om de grønne arealer. Græsset gror hurtigt, hækkene skal klippes, og ukrudt i bede og belægninger skal holdes nede. Det er også den periode, hvor udearealerne bliver brugt mest, og hvor beboere, lejere og kunder lægger mærke til, hvordan ejendommen ser ud.

Græsslåning udføres efter en fast plan i hele sæsonen. Hvor ofte, afhænger af vejret og af, hvordan græsarealerne bruges. Et område, der bruges til ophold og leg, skal slås oftere end et område, der kun ses fra vejen. I tørre perioder kan græsslåningen sættes ned, så græsset ikke bliver svækket.

Hækklipning ligger typisk i sommerperioden, når hækkene har sat nye skud. Mange ejendomme klipper hækken en eller to gange i løbet af sæsonen. Der skal tages hensyn til fugle, der yngler i hækkene, og det er en fordel at vente med den første klipning, til yngletiden er ved at være slut.

Ukrudt i fliser, grus og bede fjernes løbende. Ukrudt mellem fliser kan løfte belægningen over tid, og det gør det sværere at holde arealerne rene. Metoden aftales med ejeren, fordi mange ejendomme ønsker at undgå kemiske midler. Læs mere om pleje af udenomsarealer.

Affald og legepladser om sommeren

I varme perioder kræver affaldsgården mere opmærksomhed. Containere kan lugte, og affald, der står ved siden af containerne, tiltrækker fluer og skadedyr. Ekstra rengøring af containere og hyppigere oprydning kan være nødvendig. Legepladser bliver brugt mest om sommeren, og tilsynet med dem bør følge brugen. Læs mere om renhold af affaldsgårde.

Efterår: september til november

Efteråret er den anden travle periode i årshjulet. Bladene falder, beplantningen skal gøres klar til vinteren, og ejendommen skal gennemgås, før vintersæsonen begynder. Hvis efterårets opgaver bliver udskudt, kan det give problemer i løbet af vinteren.

Blade fjernes fra græsplæner, stier, trapper og parkeringspladser. Våde blade på belægninger er glatte, og blade, der ligger længe på græsset, kan skade græsplænen. På ejendomme med store træer kan bladopsamlingen tage flere omgange i løbet af oktober og november. Bladene bortskaffes eller komposteres efter aftale med ejeren.

Tagrender og nedløb kan stoppe til med blade. Når vandet ikke kan løbe væk, kan det trænge ind i facader og fundamenter, og om vinteren kan det fryse. Gennemgang og rensning af tagrender og afløb ligger derfor typisk sent på efteråret, når de fleste blade er faldet. Arbejde i højden kræver det rette udstyr, og det bør aftales, hvem der udfører det.

Bedene gøres klar til vinteren, og den sidste græsslåning udføres, når græsset holder op med at gro. Udendørs vandhaner kan lukkes og tømmes, så de ikke fryser. Havemøbler og andet løst inventar kan sættes på plads for vinteren.

Klar til vintersæsonen

Inden vintersæsonen begynder, bør vintertjenesten være planlagt. Det gælder, hvilke arealer der er omfattet, i hvilken rækkefølge de behandles, og hvordan udrykningerne registreres. Det er også tidspunktet at tjekke, at saltkasser er fyldt, at markeringer ved kantsten og bede er sat op, og at belysningen ved indgange og stier virker.

Vinter: december til februar

Om vinteren ligger hovedvægten på vintertjenesten. Snerydning og glatførebekæmpelse skal sikre, at indgange, trapper, stier og parkeringspladser er sikre at færdes på. Ejeren har som udgangspunkt ansvaret for de arealer, der hører til ejendommen, og kommunens regulativ for vintervedligeholdelse beskriver, hvilke krav der gælder for fortove og stier.

Vintertjenesten fungerer bedst med en vagtordning, hvor leverandøren følger vejret og rykker ud, når der er behov. Arealerne behandles i en fast rækkefølge, hvor indgange, trapper og stier, som mange bruger, kommer først. Hos WPS registreres hver udrykning med tidspunkt og de arealer, der er behandlet, så ejeren kan dokumentere, hvornår der er ryddet og saltet. Læs mere om vintertjeneste.

Vinteren giver også tid til indvendige opgaver. Hovedrengøring af fællesrum, kældre og vaskerier kan lægges i vintermånederne, og det samme gælder rengøring af ventilationsriste og gennemgang af tekniske rum. Opgaverne er lettere at planlægge, når der ikke er så meget at gøre i udearealerne.

Tilsynet med ejendommen fortsætter hele vinteren. Frost kan give skader på rør og belægninger, og stormvejr kan løsne tagplader, skilte og grene. Efter storm bør ejendommen gennemgås, så skader bliver opdaget og meldt hurtigt.

Planlægning af næste sæson

Vinteren er et godt tidspunkt til at se tilbage på året og planlægge det næste. Hvilke opgaver fungerede, og hvor var der problemer? Skal frekvensen på en opgave sættes op eller ned? Er der vedligehold, der bør lægges ind i det kommende år? Gennemgangen kan ske sammen med leverandørens kontaktperson, så justeringerne kommer med i næste års plan.

Opgaver, der går igen hele året

En stor del af driften følger ikke årstiderne. Rengøring, tilsyn og renhold af affaldsgården udføres efter en fast plan hele året. I årshjulet står de som løbende opgaver, så det er tydeligt, at de også er en del af planen. Tabellen viser de typiske løbende opgaver, og hvad der bestemmer, hvor ofte de udføres.

De løbende opgaver kan variere i løbet af året. Trappevasken kan kræve mere i de våde måneder, hvor der kommer mere snavs ind udefra, og affaldsgården kan kræve mere i sommerperioden og i ugerne efter jul. Det kan tages med i planen, uden at den faste pris behøver at ændre sig fra måned til måned.

Årshjulet for forskellige ejendomstyper

Årshjulet ser forskelligt ud afhængigt af ejendommen. En boligforening med store grønne arealer har et andet årshjul end en kontorejendom med parkering og belægninger. Tabellen viser, hvad der fylder mest i årshjulet for de typiske ejendomstyper, og hvilke hensyn planen skal tage.

I boligforeninger bør årshjulet også indeholde de opgaver, der involverer beboerne, for eksempel arbejdsdage, storskraldsordninger og pleje af private haver. Når beboerne kender årshjulet, ved de, hvornår de selv skal gøre noget, og hvornår leverandøren kommer. Læs mere om drift af boligforeninger og ejendomsselskaber.

For virksomheder handler årshjulet ofte om at undgå, at opgaverne forstyrrer arbejdet. Vinduespolering og hækklipning kan lægges i perioder med lav aktivitet, og i produktionsvirksomheder kan større opgaver i udearealerne lægges i forbindelse med planlagte stop. Læs mere om industri og produktion og kontor og erhverv.

Vejret og de lokale forhold

Årshjulet skal passe til det sted, ejendommen ligger. Vejret i Jylland og på Fyn varierer fra år til år, og forskellen mellem kysten og indlandet kan have betydning for, hvornår opgaverne skal udføres.

Ved vestkysten, i Esbjerg, Varde og Ringkøbing-Skjern, sætter salt og sand sig på vinduer, facader og solafskærmning, og vinden slider på hegn, beplantning og udendørs inventar. Det kan betyde, at vinduer og facader skal rengøres oftere, og at udearealerne skal gennemgås efter storm. I byerne i Trekantområdet, Østjylland og på Fyn betyder tæt bebyggelse og begrænset parkering, at opgaverne skal planlægges efter adgangsforholdene, og at vintertjenesten skal være færdig, før trafikken begynder.

Det er derfor en fordel, at årshjulet laves af nogen, der kender området. WPS udfører ejendomsservice fra Esbjerg og Vejle i fem regioner: Esbjerg, Varde og Bramming, Ringkøbing-Skjern og Vestjylland, Trekantområdet, Østjylland og Fyn.

Sådan laver I et årshjul for jeres ejendom

Et årshjul kan laves af ejeren eller bestyrelsen selv, eller det kan laves sammen med leverandøren. Under alle omstændigheder er det en fordel at følge en fast fremgangsmåde, så alle opgaver kommer med.

Gennemgangen af ejendommen er grundlaget. Gå ejendommen igennem, og notér alt, der kræver vedligehold: græsarealer, hække, bede, træer, belægninger, parkering, affaldsgård, legepladser, tagrender, vinduer og fællesrum. Det er en fordel at tage billeder, så det er let at huske, hvad der hører til hvert område.

Derefter skrives opgaverne ned og placeres i årshjulet. Start med sæsonopgaverne, og tilføj de løbende opgaver og opgaverne med længere interval. For hver opgave angives, hvem der har ansvaret. Hvis en opgave udføres af en leverandør, bør den også stå i aftalen.

Årshjulet bør gennemgås efter det første år. Nogle opgaver vil have ligget på et forkert tidspunkt, og andre vil have manglet. Det er en god idé at gennemgå årshjulet hver vinter, så det passer til ejendommen, som den ser ud nu.

Når leverandøren laver årshjulet

Mange ejendomme får årshjulet lavet af leverandøren af ejendomsservice i forbindelse med besigtigelsen. Det har den fordel, at leverandøren har erfaring med, hvornår opgaverne bør udføres, og at årshjulet hænger sammen med tilbuddet. Ejeren eller bestyrelsen bør dog gennemgå årshjulet og spørge, hvis noget mangler eller ligger på et uhensigtsmæssigt tidspunkt.

Årshjul og vedligeholdelsesplan

Årshjulet dækker den løbende drift i ét år. Mange ejendomme har også brug for en vedligeholdelsesplan, der dækker de opgaver, som kun udføres med års mellemrum. Det kan være maling af vinduer og døre, omlægning af belægninger, udskiftning af legeredskaber eller renovering af affaldsgården.

Vedligeholdelsesplanen strækker sig over flere år og bruges til at lægge et budget. Den bygger på en gennemgang af ejendommens bygninger, installationer og udearealer. Årshjulet og vedligeholdelsesplanen hænger sammen, fordi de observationer, der gøres i den løbende drift, giver input til vedligeholdelsesplanen. Når en medarbejder ser, at en belægning er ved at være slidt, kan det noteres og indgå i planen for de kommende år.

Læs mere om ejendomsdrift og management, hvor planlagt vedligehold, leverandørstyring og rapportering er samlet.

Spørgsmål om årshjul for vedligehold

Om forfatteren

Lasse Clausen

Grundlægger og ejer, WPS ApS

Lasse Clausen har arbejdet med ejendomsservice i over 20 år og grundlagde WPS i Esbjerg. Han deltager selv i besigtigelser og har ansvaret for kunderne i Esbjerg, Varde og Bramming.

Læs mere om Lasse og WPS →